2025년 하반기 지분형 모기지 정책이 뜨거운데요. 정말로 1억만으로 서울에 내 집, 아파트를 장만할 수 있는지 조사한 자료를 토대로 알아봅시다.
🏠 1억으로 서울 아파트?! 정부 ‘지분형 모기지’의 실체는?
요즘 뉴스 보셨나요?
정부가 “1억 원만 있어도 서울 아파트에 입주할 수 있다”는 주택 정책을 발표했습니다.
정책 이름은 ‘지분형 모기지’.
처음 듣는 개념이라 생소할 수 있지만, 쉽게 말해 정부나 공공기관이 아파트를 나와 함께 ‘공동 구매’해주는 구조입니다.
나중에 집을 팔 때도, 이익이나 손해를 지분 비율대로 나눠 갖는 방식이죠.
📌 지분형 모기지란?
- 아파트 가격의 일부만 내가 부담 (자기자본 10%, 대출 40%, 주택금융공사 50% 모델)
- 나머지는 정부(또는 투자자)가 투자
- 입주는 내가 하지만, 집의 지분은 공동 소유
- 나중에 팔면 시세차익도 지분만큼만 나눔
- 월세 아님! 대출도 아님! → 원리금 상환 없음
🔍 실제 시뮬레이션
💡 예시 상황
- 아파트 분양가: 6억 원
- 내가 부담하는 지분: 10% (6천만 원)
- 나머지 40% 대출, 50%는 정부가 투자
📈 10년 후, 집값이 10억 원으로 상승
- 내 지분 10%: 시세차익 4억 원 → 내 몫은 2억원 원 증가 (물론 대출 원금이 있다.)
- 2억 원에 해당하는 수익은 정부가 가져감
📉 집값이 4억으로 하락
- 내 손해는 0%만 해당
- 하락분에 대해서는 주택금융공사의 지분률에서 선차감
- 리스크 분산 가능
즉, 집값이 오르면 내 수익은 제한되지만, 떨어지면 손해도 줄어듭니다.
✅ 장점 정리
| 장점 | 설명 |
|---|---|
| 진입장벽 낮음 | 서울 아파트를 적은 돈으로 입주 가능 |
| 대출 아님 | 원리금 상환 없이 거주 |
| 리스크 분산 | 집값 하락 시 손실이 최저 |
| 월세 아님 | 전세·월세 없이 실거주 가능 |
| 정부 보증 | 공공 성격의 안정감 |
❌ 단점 정리
| 단점 | 설명 |
|---|---|
| 내 집이 아님 | 공동 소유 개념, 100% 소유 불가능 |
| 시세차익 제한 | 상승분도 지분만큼만 가져감 |
| 양도 제한 | 일정 기간 매매 불가 등 제약 가능 |
| 정부 간섭 가능성 | 장기적 규제 가능성 있음 |
| 이자, 임대료 납부 | 대출상환금 및 이자와 주택금융공사 지분에 대한 임대료를 추가 납부 가능성 높음 |
🎯 정부가 이걸 왜 할까? 진짜 목적은?
표면적으로는 “청년과 서민의 내 집 마련 지원”이지만, 더 깊이 들여다보면 다른 정부의 의도도 숨어있습니다.
- 청년층 불만 해소
집값 상승으로 내 집 마련이 어려운 젊은 세대에게 ‘희망 고문’이 아닌 실질적 선택지 제공 - 공공 자산 확보
정부가 민간주택의 지분을 확보함으로써 공공주택의 영역을 확대할 수 있음 - 집값 상승에 대한 책임 회피
정부가 지분을 보유하고 수익도 가져가는 구조 → 투기 유도라는 비판을 피해갈 수 있음 - 미분양 해소 + 공급 확대
공급자 입장에서도 자금 회수 구조가 명확하니 분양 활성화에 기여 - 전세사기 대출 피해 감소
개인소유의 자산에 대해 전세금을 주고 생활하지 않기 때문에 전세사기를 예방 가능합니다.
약 4억에 대한 이자 + 5억에 대한 임대료를 생각했을 때, 안정성은 더 높아 보임
🧠 정리하며
‘지분형 모기지’는 완전한 내 집은 아니지만, “지금 당장 내 공간에서 살고 싶다” 는 사람에게는 분명 기회입니다.
그러나 장기적 자산 축적 관점에서는 한계가 명확합니다.
집값이 오를수록 상대적으로 덜 벌고, 집에 대한 통제권도 제한될 수 있기 때문이죠.